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西安、大连、杭州、成都加码调控 楼市新一轮调整期开始了吗?

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21世纪经济报道 21财经APP 张敏 北京报道

2016年国庆则成为调控政策出台的第一个“窗口期”。据装一网了解,随着北京于9月30日颁布新政,宣布规定购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,二套房的首付款比例不低于50%之后,10月1日晚至10月2日,郑州、成都、济南、无锡、合肥等二线城市和三线楼市热点城市,先后发布包括提升房贷首付比例、限购等在内的楼市新政。

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虽然楼市“小阳春”未能强力持续,但部分区域市场仍然高烧不退。近期,多个地方政府正纷纷出手,对市场进行调整。

调控举措从“提首付”到“限售”

据银保监会消息,大连银保监局近日发布行政处罚信息,工行大连分行因贷后管理不到位,导致个人质押贷款流入房地产,被罚款30万元。

2016年8月11日,《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》正式对外公布实施,苏州成为过去一年多以来第一个颁布限购令的城市,也就此拉开了国内大中城市限购的序幕。限购政策包括了外地户籍在苏州购房需提供社保、纳税证明,已有购房记录但未还清房贷家庭的首付比例由40%上升到50%。

有媒体于6月20日报道称,中国银行在杭州率先上调首套房房贷利率,从原本的基准利率上浮5%增加到上浮8%。

在这一窗口期内,提升二套房首付比例成为这些城市的共同选择。例如无锡的二套房首付比例由最低30%提升至40%。同样,成都、济南也将二套房首付比例由30%提升至40%。

同日,西安发布楼市调控政策,将限购门槛提高至5年纳税或社保,还对外迁入户的居民家庭购房做出相应限制。同时,西安还将临潼区纳入限购范围。

在去年年底中央经济工作会议明确“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位之后,2017年3月17日,北京3·17新政的出台成为调控政策的第二个“窗口期”,首套房的认定由“认房不认贷”调整为“认房+认贷”,贷款期限则由最高的30年缩短为25年,此外,二套房的最低首付比例则调整到了60%。

此前的6月14日,中国人民银行成都分行发出紧急通知,要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%,二套不得低于上浮20%。

在3·17新政出台后,环京地区也迅速跟进,截至5月末,涿州、廊坊,乃至更远的保定、石家庄、唐山、张家口等地也相继出台新的限购政策,要求非本地户籍在当地购房需提供1—3年不等的社保、纳税证明,首付比例也有所提升。

5月,曾被住建部预警的苏州连续发布两份调控文件,同时召开座谈会稳定市场情绪。

“限售”政策则在今年4月率先在长三角地区出现。2017年4月,常州、扬州相继出台调控政策,要求新购住房2年内不得上市交易。而上周末出台的长沙新的楼市调控政策包括,则将商品住房的上市交易时间原来取得不动产权属证书满2年后调整为3年后。

……

长沙市住建委有关负责人在接受媒体采访时表示,此次楼市调控政策“加码”的特点是,全面强化了住宅的“居住属性”,坚决抑制其“投资属性”。同时,强力保障刚需购房,精准调控投机行为和市场炒作。

分析人士认为,这些做法说明,因城施策的调控思路在继续贯彻,同时也反映出部分区域市场仍在升温。

多热点城市房价“降温”

据21世纪经济报道了解,今年5月以来,一些东部城市和中西部中心城市出现市场升温现象。随着房价上涨,这些城市的恐慌情绪开始出现,西安等地还出现“抢房”现象,一些新房项目的蓄客规模数倍于供应量。

在持续的严格调控之下,热点城市的房价则出现了增速放缓或下降的态势。

根据国家统计局的数据,今年5月,全国商品房销售面积13433万平方米,销售额12632亿元。虽然低于3月份的高点,但与4月相比,仍分别环比上涨了9.6%和4.4%。

据国家统计局发布的8月70城房价数据显示,从环比看,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格下降或持平,其中北京、上海、厦门环比持平,天津、南京、无锡、杭州、合肥、福州、济南、郑州、武汉、广州、深圳、成都12个城市环比下降。

房价方面,5月共有15个城市的新房价格环比涨幅超过1%,12个城市的二手房价格环比涨幅超过1%。此次加码调控的城市中,西安新房价格环比上涨2.0%,居70个大中城市之首;杭州二手房价格环比上涨1.3%,位居70大中城市次席。

从同比看,15个热点和一线城市新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。此外,四个一线城市的二手住宅价格与上月相比,北京下降0.9%,上海下降0.2%,深圳下降0.2%,广州持平。8月北京二手房价格跌幅连续四个月领跌全国。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,虽然市场下行的大趋势很难逆转,但一些东部城市和中西部二线城市仍有升温的动力。在上一轮楼市调控中,这些城市出台政策时间较早,市场也率先降温。如今,需求重新积聚,一旦出现刺激性因素,就会寻求释放。

■ 市场

严跃进表示,从上述城市出台调控政策的做法可以看出,房地产市场正在进入新一轮调整周期。调整方式将延续“一城一策”,甚至“一区一策”的思路,而不是全国性的大调整。

多地限售 113只地产股下跌

中原地产首席分析师张大伟也指出,近期房价上涨较快的城市中,大部分都发布过人才引进政策。人才政策变相地降低了限购门槛,并带来房地产市场的上涨预期。比如西安的此次调控,还带有对人才政策“打补丁”的性质,使之避免对房地产市场带来过大的冲击。

受调控政策影响,昨日地产股大跌。

他还表示,监管层坚持房住不炒的思路并未改变,地方调控收紧预期依然存在。在近期市场升温的城市中,未来还将有更多城市加入调整之列。

据装一网了解,昨日早盘,港股内房股大面积低开,招商局置地、绿城中国跌逾3%。领跌板块中,碧桂园跌2.65%,万科企业、中国恒大跌约2%。

房产行业昨日下跌113家、平盘12家、上涨11家。截至收盘,蓝光发展、中原地产、阳光城、西藏城投等跌幅超过5%。

广发证券研报认为,调控背景下回款率下降,房企拿地成本仍高但所售楼盘限价,从而长期利润率仍不乐观,板块市盈率估值难以持续提升。不过,在低库存背景下,存货流动性折价缩减将带来净资产估值修复,板块存在结构性行情。

北京一位私募人士认为,调控政策对地产股有直接影响,从市场分析来看,经历前期大幅上涨,地产板块持股资金获利丰厚,获利盘打压也是地产股下跌的重要因素。

■ 追问

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